SAC ou Price no financiamento imobiliário

No Price a parcela é fixa do início ao fim, o que já entra mais leve no orçamento. No SAC a parcela começa mais alta e cai mês a mês — mas o saldo devedor encolhe mais rápido, então o total de juros pago é menor. A escolha entre os dois depende de quanto você consegue pagar logo nos primeiros anos.

Sistema de amortização é só o nome técnico pra "como a sua dívida diminui a cada parcela". Todo financiamento tem um: ele define quanto de cada pagamento vira redução do saldo devedor e quanto vira juros — e é exatamente aí que SAC e Price se diferenciam.

Como funciona o SAC

SAC é a sigla de Sistema de Amortização Constante. A cada mês você amortiza sempre o mesmo valor do saldo devedor — se o financiamento tem 360 parcelas, cada uma amortiza exatamente 1/360 da dívida original. Os juros, por outro lado, incidem sobre o saldo que ainda falta pagar, e esse saldo vai diminuindo mês a mês.

O resultado é uma parcela que começa alta (juros calculados sobre o saldo inteiro) e cai de forma linear até o fim do contrato. Quem financia um imóvel pelo SAC sente esse peso maior logo nos primeiros anos, mas ganha um alívio real conforme os meses passam — a parcela dos últimos anos costuma ser bem menor que a dos primeiros.

A conta da amortização é simples de fazer de cabeça: divide o valor financiado pelo número de parcelas. Num financiamento de R$ 300 mil em 360 meses, cada parcela amortiza R$ 833,33 do saldo devedor, sempre — só o valor dos juros em cima disso é que muda mês a mês, porque o saldo restante vai encolhendo.

Como funciona o Price

No sistema Price (também chamado de Tabela Price) a parcela é fixa do primeiro ao último mês. O que muda internamente é a composição dela: no começo, quase tudo que você paga é juros, e a amortização é pequena. Com o passar do tempo essa proporção se inverte — a parte de juros diminui e a de amortização cresce, até a parcela final ser quase toda amortização.

Essa parcela previsível é o principal atrativo do Price: dá pra planejar o orçamento sabendo exatamente quanto vai sair todo mês, sem surpresas. O lado menos favorável aparece no total pago — como a dívida demora mais para cair (o começo é praticamente só juros), o financiamento custa mais caro no fim das contas.

A mesma fórmula do Price aparece em outros tipos de crédito, não só no imóvel — financiamento de veículo e empréstimo pessoal costumam usar a mesma lógica de parcela fixa, exatamente pela previsibilidade que ela oferece.

SAC vs Price na prática: os números

Pegue um financiamento de R$ 300 mil, taxa de 0,7% ao mês, prazo de 30 anos (360 meses) — a mesma simulação que você pode rodar na calculadora de financiamento deste site. Os números batem exatamente com o que a fórmula de cada sistema produz:

Os juros são idênticos nos dois sistemas já na 1ª parcela — R$ 2.100,00, porque no primeiro mês o saldo devedor ainda é o mesmo R$ 300 mil nos dois casos, e a taxa também. O que muda é só a amortização: o Price amortiza apenas R$ 185,51 nesse primeiro mês, enquanto o SAC já tira R$ 833,33 da dívida. Os R$ 647,82 de diferença entre as duas parcelas iniciais são inteiramente amortização extra que o SAC exige logo de cara — e é justamente esse ritmo mais rápido de quitar o saldo que faz o SAC pagar menos juros lá na frente.

O gráfico abaixo mostra a evolução da parcela nos dois sistemas ao longo dos 30 anos. A linha do Price é reta, sempre no mesmo R$ 2.285,51. A do SAC começa em R$ 2.933,33 e desce de forma constante até R$ 839,17 na última parcela — quase um terço da primeira.

Apesar de o SAC custar mais caro logo no início, ele cruza com o Price em algum ponto do meio do contrato e passa a ficar mais barato dali em diante — é essa inversão, somada à queda no saldo devedor, que produz a economia final.

Nesse exemplo específico, o cruzamento acontece no mês 113, por volta do 9º ano de contrato: é quando a parcela do SAC (R$ 2.280,00) fica igual ou menor que a do Price. Do mês 113 até o 360, o SAC paga menos por mês E ainda chega no fim devendo zero mais cedo em termos de juros acumulados — daí vem boa parte da economia total.

Dá para amortizar extra nos dois sistemas?

Sim, e o efeito de pagar um valor extra muda dependendo do sistema. No SAC, qualquer amortização extra sempre reduz o prazo — a amortização mensal já é fixa, então o dinheiro extra só acelera a quitação, encurtando o financiamento pelo final.

No Price, você escolhe entre duas prioridades: reduzir o prazo (a parcela continua a mesma, e o financiamento termina mais cedo) ou reduzir a parcela (a calculadora recalcula uma parcela nova, menor, mantendo o prazo original). Esse recálculo acontece uma única vez, logo depois de um aporte à vista — e é aí que a segunda opção cumpre mesmo a promessa de manter o prazo.

Se você também colocar um valor extra recorrente todo mês, ele continua entrando por cima dessa parcela já recalculada. Isso encurta o prazo de novo — não dá pra travar parcela fixa e prazo fixo ao mesmo tempo enquanto dinheiro extra continua chegando mês a mês. E se o extra for só recorrente, sem nenhum aporte à vista, escolher "reduzir parcela" não muda nada na prática: não existe uma redução pontual pra recalcular em cima, então o resultado fica igual ao de "reduzir prazo".

Qual escolher

Não existe resposta certa pra todo mundo — depende de quanto sobra no seu orçamento hoje e de quanto você espera que sobre lá na frente. Quem está no limite do que consegue pagar por mês tende a preferir o Price: a parcela menor no início facilita aprovar o financiamento e não aperta o orçamento logo de cara.

Já quem tem folga para pagar mais agora, ou espera uma renda menor daqui a alguns anos (aposentadoria, por exemplo), tende a sair ganhando com o SAC — parcelas mais altas no começo, mas decrescentes, e um total pago bem menor no fim.

O prazo do financiamento também pesa nessa conta. No mesmo exemplo de R$ 300 mil a 0,7% ao mês, encurtar o prazo de 30 para 15 anos derruba a diferença entre os sistemas de R$ 143.734,67 para R$ 38.548,78 — os juros têm menos tempo pra se acumular, então o SAC perde parte da vantagem. Quanto mais longo o contrato, mais a escolha do sistema importa; em prazos curtos, ela pesa menos.

Eu recomendaria simular os dois cenários com os seus números reais antes de assinar qualquer contrato: valor financiado, prazo e taxa negociada com o banco mudam a diferença final, às vezes bastante.

Quer ver como isso fica com o valor do seu imóvel e a taxa que o banco te ofereceu? Simule seu financiamento e compare SAC e Price lado a lado, com a tabela de amortização completa dos dois.