Simulador de Financiamento Imobiliário
Simule o financiamento da casa ou do apartamento pelos sistemas SAC e Price. Bancos costumam exigir entrada mínima de 20% do valor do imóvel, com prazos que chegam a 35 anos, bem mais longos que os de um financiamento de veículo. Informe os seus números para ver o valor das parcelas e quanto você vai pagar de juros até quitar.
Precisa financiar um veículo? Use nossa calculadora de financiamento de veículo.
Total pago
R$ 452.700,00
Total de juros
R$ 252.700,00
1ª parcela
R$ 1.955,56
Última parcela
R$ 559,44
Financiando R$ 200.000,00 pelo sistema SAC.
Evolução da parcela: Price (fixa) vs SAC (decrescente)
Ver tabela de amortização (SAC, mês a mês)
Um exemplo com os valores iniciais
Com um imóvel de R$ 400.000,00, entrada de R$ 100.000,00 (25%), prazo de 30 anos e taxa de 0,70% ao mês, o valor financiado é de R$ 300.000,00. É o cenário que a calculadora mostra ao abrir a página. Os dois sistemas ficam assim:
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 2.933,33 | R$ 2.285,51 |
| Última parcela | R$ 839,17 | R$ 2.285,51 |
| Juros totais | R$ 379.050,00 | R$ 522.784,67 |
| Total pago | R$ 679.050,00 | R$ 822.784,67 |
O SAC começa R$ 647,82 mais pesado na parcela e termina com uma prestação de R$ 839,17. Em troca, paga R$ 143.734,67 a menos de juros ao longo do contrato. O Price alivia os primeiros anos, o que pesa para quem tem a renda apertada no começo. O artigo sobre SAC ou Price compara os dois em detalhe.
Como o prazo muda a conta
No mesmo financiamento de R$ 300.000,00, a 0,70% ao mês e pelo SAC, o prazo faz diferença grande no total de juros:
| Prazo | 1ª parcela | Juros totais | % do financiado |
|---|---|---|---|
| 20 anos | R$ 3.350,00 | R$ 253.050,00 | 84% |
| 30 anos | R$ 2.933,33 | R$ 379.050,00 | 126% |
| 35 anos | R$ 2.814,29 | R$ 442.050,00 | 147% |
Passar de 20 para 35 anos reduz a primeira parcela em R$ 535,71 e soma R$ 189.000,00 de juros. A taxa é a mesma, e o que cresce é o tempo em que o dinheiro emprestado rende juros para o banco.
A entrada age do mesmo jeito: nessa taxa e nesse prazo, cada R$ 10.000 a mais de entrada evita cerca de R$ 12.635,00 de juros.
O que a simulação não inclui
A calculadora considera só os juros sobre o valor financiado. Um contrato real costuma incluir seguros obrigatórios (MIP e DFI) e a tarifa de avaliação do imóvel, que entram no Custo Efetivo Total (CET), e o saldo devedor pode ser corrigido pela TR. Use o resultado como referência de comparação e peça o CET ao banco para saber o valor exato.
Depois de contratar, dá para reduzir os juros por três caminhos. Antecipar parcelas, como explica o artigo sobre amortização. Usar o saldo do FGTS, nas condições do guia de amortização com FGTS. Ou levar o contrato para outro banco, o que a portabilidade permite. Se a dúvida é entre financiar e entrar num grupo de consórcio, o artigo consórcio ou financiamento compara os custos.
Perguntas frequentes
Qual a entrada mínima para financiar um imóvel?
Os bancos costumam exigir pelo menos 20% do valor do imóvel como entrada. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menos juros você paga no total.
Dá pra usar o FGTS para pagar o financiamento?
Dá pra amortizar o saldo devedor com o FGTS, desde que você cumpra as regras do fundo: pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e um intervalo mínimo de 2 anos entre um uso e outro. As condições completas ficam no Manual da Moradia Própria da Caixa.
Posso trocar de banco para pagar menos juros?
Pode. A portabilidade transfere o saldo devedor para outro banco e, em regra, o novo contrato não pode ultrapassar o saldo e o prazo que faltam no original. Vale quando a diferença de taxa compensa custos como uma nova avaliação do imóvel.
Este conteúdo é educacional e não constitui recomendação de investimento.